Punkty hipoteczne: czy powinieneś zapłacić te opcjonalne opłaty?

17 lutego 2021
Category: Bank Of America

Co to są punkty hipoteczne?

Punkty hipoteczne to opłaty, które płacisz pożyczkodawcy, aby zmniejszyć oprocentowanie kredytu hipotecznego. Płacenie za punkty dyskontowe jest często nazywane „kupowaniem w dół stawki i jest dla pożyczkobiorcy całkowicie opcjonalne.

O ile jeden punkt hipoteczny obniża stawkę?

Kupując jeden punkt rabatowy, zapłacisz opłatę w wysokości 1% kwoty kredytu hipotecznego. W rezultacie pożyczkodawca zazwyczaj obniża stopę procentową o 0,25%.

Ale jeden punkt może zmniejszyć stawkę mniej więcej niż to. Nie ma ustalonej kwoty, o jaką punkt rabatowy obniży stawkę. Efekt punktu dyskontowego różni się w zależności od pożyczkodawcy, rodzaju pożyczki i przeważających stóp procentowych, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego zmienia się codziennie.

„Kupowanie punktów nie zawsze oznacza zapłacenie dokładnie 1% kwoty kredytu. Na przykład możesz spłacić pół punktu lub 0,5% kwoty pożyczki. Zwykle obniżyłoby to stopę procentową o 0,125%. Lub możesz mieć możliwość zapłacenia półtora punktu lub dwóch punktów, aby bardziej obniżyć stopę procentową.

Jak działają punkty hipoteczne?

Płacenie punktów rabatowych zmniejsza oprocentowanie, a tym samym miesięczne płatności. Twoje miesięczne oszczędności zależą od oprocentowania, pożyczonej kwoty i okresu kredytowania (na przykład pożyczki na 30 czy 15 lat).

Poniższa tabela przedstawia miesięczne oszczędności wynikające ze spłaty jednego lub dwóch punktów rabatowych od kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 USD z podstawową stopą procentową 5% i 30-letnim okresem. Bez punktów rabatowych miesięczny kapitał i odsetki wynoszą 1073,64 USD. Miesięczne płatności są niższe po obniżeniu stopy o jeden lub dwa punkty bazowe.

Czy powinieneś kupować punkty?

Jeśli możesz sobie na nie pozwolić, to decyzja o spłacie punktów sprowadza się do tego, czy utrzymasz kredyt hipoteczny powyżej „progu rentowności.

Koncepcja progu rentowności jest prosta: kiedy zgromadzone miesięczne oszczędności są równe opłacie z góry, osiągnąłeś próg rentowności. Potem wychodzisz na prowadzenie. Ale jeśli sprzedasz dom lub refinansujesz kredyt hipoteczny przed osiągnięciem progu rentowności, stracisz pieniądze na zapłaconych punktach rabatowych.

Próg rentowności jest różny w zależności od wielkości kredytu, stopy procentowej i okresu. Zwykle trwa to dłużej niż kilka lat. Gdy już zgadniesz, jak długo będziesz mieszkać w domu, możesz obliczyć, kiedy osiągniesz rentowność.

Czy punkty rabatowe są tego warte?

Płacenie punktów rabatowych może mieć sens przy zakupie długoterminowej nieruchomości inwestycyjnej lub domu, który planujesz trzymać przez wiele lat, mówi Ann Thompson, dyrektor ds. Sprzedaży detalicznej w Bank of America, ponieważ zaoszczędzisz po zerwaniu parzysty.

Oto przykład firmy Thompson, który pomoże zademonstrować, jak długo może upłynąć, zanim kupisz punkt. Powiedzmy, że zaciągasz pożyczkę w wysokości 400 000 USD. Jeden punkt dyskontowy kosztowałby 4000 USD płatnych przy zamknięciu; załóżmy, że możesz sobie na to pozwolić oprócz innych kosztów zamknięcia.

Opierając się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych w dniu przeprowadzania wywiadu, Thompson powiedziała, że ​​kupienie punktu pozwoliłoby zaoszczędzić około 57 USD miesięcznie na hipotece w wysokości 400 000 USD. Dzieląc koszt punktu (4000 USD) przez koszt miesięczny (57 USD), określasz, ile miesięcy zajmie ci wykupienie kosztu zakupu punktu. W tym przykładzie jest to około 70 miesięcy lub prawie sześć lat.

Oznacza to, że jeśli planujesz pozostać w domu przez sześć lat, osiągniesz rentowność, a dłużej zaoszczędzisz pieniądze. Ale jeśli wyprowadziłeś się wcześniej, straciłeś pieniądze, kupując punkty.

Czy możesz negocjować punkty kredytu hipotecznego?

Tak, możesz. Pożyczkodawcy mogą dodać punkty rabatowe do Twojej oferty pożyczki, aby ich oprocentowanie wyglądało na niższe – nawet jeśli nie prosiłeś o zakup punktów rabatowych. Tak naprawdę, robiąc zakupy u pożyczkodawców, warto poprosić o ofertę pożyczki z zerową liczbą punktów. W ten sposób możesz porównywać pożyczkodawców na równych zasadach.

Zawsze możesz zdecydować się na zakup punktów rabatowych po wybraniu pożyczkodawcy hipotecznego, z którym będziesz prowadzić interesy.

Punkty hipoteczne mogą służyć do obniżania reklamowanych stóp procentowych

Szukając pożyczkodawcy z najlepszą ofertą, uważaj na stawki kredytów hipotecznych reklamowane w Internecie. Po przeczytaniu drobnego druku może się okazać, że jeden, dwa – a nawet trzy lub więcej – punkty rabatowe zostały uwzględnione w stawkach.

Ponownie, punkty rabatowe są całkowicie opcjonalne. Będziesz chciał dowiedzieć się, jaka jest stopa pożyczkodawcy bez dodawania kilku opłat z góry.

Czy po zamknięciu można kupić punkty rabatowe?

Nie, warunki Twojej pożyczki są ustalane przed zamknięciem. Kiedy podpiszesz ten olbrzymi stos dokumentów, umowa jest sfinalizowana.

Czy punkty hipoteczne można odliczyć od podatku?

Jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia podatkowe, zamiast pobierać odliczenie standardowe, możesz odliczyć punkty zapłacone za kredyt hipoteczny na swoje główne miejsce zamieszkania. Odliczenie może być ograniczone kwotą pożyczki na zakup domu.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy