Jaka jest definicja aplikacji?

17 lutego 2021
Category: Limitu Kredytowego

Josh Weinberg

Spośród wielu wyzwań związanych z wdrożeniem zasady (reguły) TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) zmiana definicji „aplikacji jest jednym z najbardziej zniechęcających. Ta zmiana wymaga nie tylko zmian w systemach operacyjnych pożyczek (LOS), ale także zmian zasad i procedur. W szczegółach tych zmian polityki pojawiają się różnice i komplikacje dotyczące procedur wdrażania.

Jako pożyczkodawcy mamy obowiązek zapewnić, że przestrzegamy technicznych wymagań przepisów, ale musimy również wziąć pod uwagę cel przepisów, aby zapewnić osiągnięcie zamierzonych celów polityki publicznej. Tak więc, aby właściwie wdrożyć tę nową definicję zastosowania, musimy wyjść poza istotne minimalne wymogi zgodności dotyczące tego, kiedy należy przesłać wstępne ujawnienia i określić cel tego wymogu.

W tym świetle należy przeanalizować konsekwencje wprowadzenia tej zmiany w życie. Obecnie istnieje zasadniczo pięć przepisów, które indywidualnie zawierają definicję wniosku lub podobne wytyczne i mają znaczenie dla branży kredytów hipotecznych:

  • Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA);
  • Prawda w ustawie o pożyczkach (TILA);Ustawa o ujawnianiu kredytów hipotecznych (HMDA);Ustawa o równych szansach kredytowych (ECOA); iFair Credit Reporting Act (FCRA).National Mortgage Licensing System (NMLS) niedawno zaproponował inną definicję aplikacji, ale od pewnego czasu opóźnił finalizację tej definicji, więc na razie odłożymy to na bok, ale zajmiemy się tym krótko później.

    Zaletą dzisiejszych definicji regulacyjnych jest to, że pozwalają one pożyczkodawcy na prowadzenie działalności i konstruowanie zasad w celu spełnienia wszystkich wymogów regulacyjnych w ramach jednej definicji zastosowania. Niezliczone korzyści zarówno dla pożyczkodawców, jak i organów regulacyjnych są liczne, ale wyraźna separacja między plikami, które są aplikacjami, a tymi, które nie są, jest tylko jedną z bardziej znaczących. Być może najważniejszym rozróżnieniem jest jednak fakt, że ujednolicona definicja zastosowania pozwala branży spełnić zarówno obowiązki ustawowe, jak i zamierzenia polityczne wynikające z przepisów.

    Podobne, ale różne definicjePrzyjrzenie się definicjom i celom polityki leżącym u podstaw tych przepisów pomaga zilustrować, w jaki sposób zmiana definicji wniosku zgodnie z zasadą TRID może stanowić wyzwanie dla pożyczkodawców w przestrzeganiu wymogów tej reguły, przy jednoczesnym dalszym spełnianiu celów politycznych wszystkich rozporządzeń.

    HMDA, ECOA i TRIDZaproponowana przez Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB) reguła HMDA stanowi:

    „Zgodnie z pierwotnym przyjęciem, HMDA określa swoje cele jako dostarczanie społeczeństwu i urzędnikom publicznym informacji, które pomogą określić, czy instytucje finansowe zaspokajają potrzeby mieszkaniowe społeczności, w których się znajdują, oraz aby pomóc urzędnikom publicznym w określeniu dystrybucji inwestycje sektora publicznego w sposób mający na celu poprawę otoczenia inwestycji prywatnych. Kongres rozszerzył później HMDA, między innymi o wymaganie od instytucji finansowych, aby zgłaszały cechy rasowe, płeć i informacje o dochodach wnioskodawców i pożyczkobiorców.13 W świetle tych zmian Rada Gubernatorów Systemu Rezerwy Federalnej (Rada) następnie uznała trzeci cel HMDA polegający na zidentyfikowaniu możliwych dyskryminujących wzorców udzielania pożyczek i egzekwowaniu przepisów antydyskryminacyjnych,który obecnie pojawia się wraz z innymi celami HMDA w Prawidle C.

    Zgodnie z HMDA (§1003.2 (1)) aplikacja jest zdefiniowana jako:

    Ogólnie. Wniosek oznacza ustny lub pisemny wniosek o pożyczkę na zakup domu, pożyczkę na remont domu lub refinansowanie dokonane zgodnie z procedurami stosowanymi przez instytucję finansową w odniesieniu do tego rodzaju kredytu.

    Podręcznik egzaminacyjny CFPB dotyczący ECOA stwierdza:

    „Statut stanowi, że jego celem jest nałożenie na instytucje finansowe i inne firmy zaangażowane w udzielanie kredytów, wymogu„ równego dostępu do kredytu dla wszystkich klientów posiadających zdolność kredytową, bez względu na płeć czy stan cywilny . Ponadto ustawa zakazuje, aby „jakikolwiek wierzyciel dyskryminował jakiegokolwiek wnioskodawcę w odniesieniu do jakiegokolwiek aspektu transakcji kredytowej… [na podstawie zakazanej].

    Zgodnie z ECOA (1002,2 (f)):

    „Wniosek oznacza ustny lub pisemny wniosek o przedłużenie kredytu sporządzony zgodnie z procedurami stosowanymi przez kredytodawcę dla danego rodzaju kredytu. Termin wniosek nie obejmuje wykorzystania rachunku lub linii kredytowej do uzyskania kwoty kredytu mieszczącej się w ramach wcześniej ustalonego limitu kredytowego. Wypełniony wniosek oznacza wniosek, w związku z którym kredytodawca otrzymał wszystkie informacje, które kredytodawca regularnie uzyskuje i bierze pod uwagę przy ocenie wniosków o kwotę i rodzaj wnioskowanego kredytu (w tym między innymi raporty kredytowe, wszelkie dodatkowe wymagane informacje) od wnioskodawcy oraz wszelkie zgody lub raporty agencji rządowych lub innych osób, które są niezbędne do zagwarantowania, ubezpieczenia lub zabezpieczenia kredytu lub zabezpieczenia).Wierzyciel z należytą starannością uzyskuje takie informacje.

    Tak więc, parafrazując, cele polityki publicznej stojące za HMDA i ECOA są dość wyrównane w wysiłkach na rzecz promowania sprawiedliwych, równych i włączających mieszkań oraz śledzenia, monitorowania i egzekwowania przestrzegania tych wymogów przez pożyczkodawców. Ponadto w obu przepisach podkreślono znaczenie rozróżnienia między wnioskami wstępnymi a kompletnymi wnioskami, tak aby można było śledzić, raportować i analizować dokładność i kompletność informacji.

    FCRA i TRIDZgodnie z FCRA definicja wniosku jest ważna, ponieważ kredytodawcy opierają się na dopuszczalnym celu zaciągnięcia kredytu na rzecz konsumenta na podstawie swojego wniosku o przedłużenie kredytu od tego kredytodawcy. FRCA wymaga pisemnego zawiadomienia o negatywnym działaniu w przypadku odrzucenia wniosku, podobnie jak w przypadku wymagań ECOA. Zasadniczo, jeśli konsumentowi odmawia się kredytu, fakt, że jest coś, czemu można odmówić, opiera się na fakcie, że musiał być złożony wniosek. W związku z tym, nawet jeśli definicja wniosku pożyczkodawcy nie została spełniona, odmowa kredytu oznacza, że ​​musiał istnieć wniosek o odmowę i dlatego wymagane jest pisemne powiadomienie. Jest to również podobne do logiki HMDA, zgodnie z którą wnioski o odrzucenie wstępnych zatwierdzeń muszą być zgłaszane, nawet jeśli wstępne zatwierdzenia nie są zazwyczaj wnioskami,ponieważ brakuje im adresu nieruchomości.

    Jednym z głównych celów FCRA jest ochrona prywatności konsumenta i zapewnienie, że informacje w ich profilach kredytowych są dokładne i zgodne z prawdą. Można powiedzieć, że FCRA mniej dba o traktowanie konsumenta, a bardziej o traktowanie informacji konsumenta.

    W przeciwieństwie jednak CFPB zwraca uwagę w preambule TRID (str. 23-24):

    „W odniesieniu do wymogów informacyjnych RESPA, ustawa ma na celu zapewnienie„ bardziej efektywnego wcześniejszego ujawniania kosztów rozliczenia kupującym i sprzedającym domy . 12 USC 24 2601 (b) (1). Oprócz dostarczania konsumentom odpowiednich informacji, cele RESPA obejmują między innymi wprowadzanie pewnych zmian w procesie rozliczania nieruchomości mieszkalnych, które spowodują (1) eliminację nielegalnych prowizji lub opłat za polecenie, które Kongres uznał za niepotrzebnie zwiększać koszty niektórych usług rozliczeniowych; oraz (2) zmniejszenie kwot, które nabywcy domów są zobowiązani do umieszczania na rachunkach powierniczych utworzonych w celu ubezpieczenia płatności podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. 12 USC 2601 (b). W 1990,Kongres zmienił RESPA, dodając nową sekcję 6 dotyczącą osób odpowiedzialnych za obsługę kredytów hipotecznych oraz zmieniającą przepisy ustawowe dotyczące administrowania rachunkami powierniczymi kredytobiorców przez osoby obsługujące hipotekę.

    „15 USC 1601 (a). Jednym z celów TILA jest zapewnienie sensownego ujawnienia warunków kredytu, aby umożliwić konsumentom łatwiejsze porównywanie warunków kredytowych dostępnych na rynku i uniknięcie niedoinformowanego korzystania z kredytu. ID. Informacje ujawniane przez TILA różnią się w zależności od tego, czy kredyt jest planem otwartym (odnawialnym), czy też pożyczką zamkniętą (ratalną). TILA zapewnia również ochronę proceduralną i merytoryczną dla konsumentów.

    Definicja zastosowania (§ 1026.2 (a) (3)) w ramach TRID jest prosta:

    „Wniosek oznacza złożenie przez konsumenta informacji finansowych w celu uzyskania przedłużenia kredytu. W przypadku transakcji podlegających § 1026.19 (e), (f) lub (g), wniosek składa się z następujących sześciu informacji:

    • Imię konsumenta;
    • Dochód konsumenta;Numer ubezpieczenia społecznego konsumenta do uzyskania raportu kredytowego;Adres nieruchomości;Oszacowanie wartości majątku; iPoszukiwana kwota kredytu hipotecznego.Wniosek może być złożony w formie pisemnej lub elektronicznej i zawiera pisemny zapis ustnego wniosku. (Komentarz 2 (a) (3) -1)

      Zatem, ponownie, parafrazując, ważne cele polityki publicznej RESPA i TILA to ochrona konsumentów i zachęcanie do świadomego korzystania z kredytu poprzez wymóg wczesnego, dokładnego i sensownego ujawnienia opłat i warunków kredytu; zapewnienie, że pobierane opłaty są uczciwe, rozsądne i dopuszczalne; a pożyczki są obsługiwane odpowiednio i uczciwie.

      Sporządzając definicję wniosku tak konkretnie w ramach TRID, pożyczkodawcy prawie nie będą mogli zastosować tej samej definicji wniosku w ramach każdego z przepisów. Znacznie więcej transakcji będzie rozpatrywanych w ramach TRID niż w ramach ECOA lub HMDA, ponieważ sześć informacji jest niewystarczających do podjęcia decyzji kredytowej lub dokładnego zgłoszenia pożyczki w ramach HMDA. Rodzi to szereg pytań i obaw, którymi do tej pory nie zajęto się.

      Jaki jest potencjalny wpływ?

      Czy egzaminatorzy zrozumieją i / lub będą zaniepokojeni faktem, że liczba pożyczek zgłoszona w dzienniku pożyczek w ramach TRID nie będzie zgodna z liczbą pożyczek wymienioną w rejestrze wniosków o pożyczkę HMDA (LAR)? W jaki sposób egzaminatorzy będą postrzegać znacznie większą liczbę transakcji, które są uważane za wnioski w ramach TRID, ale nie mają zapisów ani dokumentacji podjętych działań ani żadnych powiadomień wymaganych w ramach ECOA, ponieważ definicja wniosku w ramach ECOA mogła nie zostać uruchomiona, ponieważ plik nigdy nie przekroczył etapu wiodącego (patrz „kwalifikacja wstępna w 1003.2 (b) (2))?

      W tym kontraście wyróżnia się fakt, że nie tylko definicje wniosków w tych przepisach są różne, ale także ich cele publiczne. Jeśli istnieją transakcje, które są aplikacjami w ramach TRID, ale nie są śledzone ani zgłaszane, czy cele polityki publicznej określone w ECOA lub HMDA są realizowane? Właśnie ten kontrast utrudnia pożyczkodawcom konsekwentne wdrażanie procedur dotyczących tych wymagań przy użyciu ujednoliconego podejścia.

      Co ciekawe, te przemyślenia i obawy zostały uwzględnione przez CFPB w proponowanej regule HMDA, a także w preambule TRID.

      „Prezydium nie proponuje obecnie innych zmian w definicji wniosku.

      Kiedy opublikowano przekształcenie Regulaminu C Prezydium z 2011 r., Branżowe stowarzyszenia branżowe zwróciły się do Biura o dostosowanie kluczowych definicji do różnych przepisów, w tym definicji stosowania. Komentujący zauważyli na przykład różnicę między definicją stosowania zawartą w regulaminie C i regulaminie X. Prezydium zareagowało na podobne uwagi zawarte w ostatecznym regulaminie TILA-RESPA Prezydium z 2013 r. 174 Podczas panelu przeglądu małych przedsiębiorstw przedstawiciele małych podmiotów zasugerowali również, aby definicję zastosowania określoną w rozporządzeniu C dostosować do definicji zastosowanej w TILA-RESPA z 2013 r. Ostateczna reguła.175 Jak omówiono w ostatecznej regule Prezydium TILA-RESPA z 2013 r., Definicja w tej regule ma inny cel niż definicja w regule C,Prezydium nie rozszerzyło tej definicji na regulacje wdrażające ECOA, FCRA i HMDA.176 Zgodnie z ustaleniami Biura w procesie tworzenia przepisów TILA-RESPA, Prezydium nie proponuje dostosowania definicji rozporządzenia C do definicji przyjętej przez Prezydium. Ostateczna zasada 2013 TILA-RESPA. Chociaż Prezydium nie proponuje obecnie wprowadzania żadnych zmian w definicji rozporządzenia C w celu dostosowania, Prezydium będzie nadal rozważać otrzymane uwagi na ten temat, oceniając dalsze działania następcze w związku z zawiadomieniem Prezydium w sprawie usprawnienia z 2011 r. Oraz innymi otrzymanymi uwagami. . Chociaż Prezydium nie proponuje obecnie wprowadzania żadnych zmian w definicji rozporządzenia C w celu dostosowania, Prezydium będzie nadal rozważać otrzymane uwagi na ten temat, oceniając dalsze działania następcze w związku z zawiadomieniem Prezydium w sprawie usprawnienia z 2011 r. Oraz innymi otrzymanymi uwagami. . Chociaż Prezydium nie proponuje obecnie wprowadzania żadnych zmian w definicji rozporządzenia C w celu dostosowania, Prezydium będzie nadal rozważać otrzymane uwagi na ten temat, oceniając dalsze działania następcze w związku z zawiadomieniem Prezydium w sprawie usprawnienia z 2011 r. Oraz innymi otrzymanymi uwagami. .

      Proponowana reguła HMDA P.55-56 CFPB również stanowi:

      „Prezydium dostrzega potencjalne korzyści płynące z jednej definicji zastosowania, w tym mniejsze obciążenie regulacyjne. Jednak definicja zastosowania w tej ostatecznej regule określa, kiedy konsumenci muszą otrzymać informacje, które umożliwią im zakupy i porównanie różnych opcji kosztów kredytu i rozliczenia. Definicja stosowania zawarta w tej ostatecznej regule służy innemu celowi niż definicja stosowania zawarta w przepisach B i C. „Wniosek zgodnie z definicją zawartą w tej ostatecznej regule nakłada na wierzyciela obowiązek ujawnienia informacji, aby pomóc konsumentom w zakupie i zrozumieniu kosztów kredyt i rozliczenie. Z drugiej strony otrzymanie przez kredytodawcę wniosku zgodnie z przepisem B powoduje, że kredytodawca ma obowiązek podjęcia decyzji kredytowej i powiadomienia kredytobiorcy w określonym terminie. Zgodnie z rozporządzeniem C,otrzymanie wniosku pociąga za sobą obowiązek gromadzenia i zgłaszania informacji o dyspozycji tego wniosku oraz o innych aspektach transakcji, jak również o cechach wnioskodawcy. W związku z tym Prezydium nie rozszerza definicji zastosowania przyjętej w tej ostatecznej regule na regulacje wdrażające ECOA, FCRA i HMDA lub odwrotnie.

      Propozycja NMLSJak na ironię, propozycja zmian w raportach zaproszeń NMLS, która została opublikowana w październiku 2014 r., Rozwiązuje ten problem, tworząc definicję aplikacji tak obszerną, że obejmowałaby wszystkie obowiązujące przepisy, ale są też problemy z tą definicją. Najważniejszym z nich jest to, że nie zastępuje innych regulacyjnych definicji stosowania, ale zamiast tego tworzy kolejną wersję definicji zastosowania, którą należy naśladować. Istnieją również dodatkowe rodzaje transakcji, które musiałyby zostać zgłoszone, a które obecnie wykraczają poza wymogi raportowania HMDA, takie jak pożyczki na przyczepy lub łodzie mieszkalne, ponieważ byłyby one uważane za „nieruchomości mieszkalne.

      JA. Definicja „aplikacji

      Stanowe organy regulacyjne uznają, że w prawie stanowym i federalnym istnieją różne definicje „stosowania. Te różne definicje mogą stanowić wyzwanie podczas gromadzenia informacji o udzieleniu pożyczki i porównywania różnych wymogów sprawozdawczych i interpretacji tego, co stanowi „wniosek dla celów stanowych, federalnych i MCR. Ta definicja będzie miała zastosowanie do wszystkich filtrów MCR – rozszerzonych i standardowych. Aby rozwiązać te problemy, Grupa Robocza MCR (dodatek A) pracuje nad nową, bardziej obejmującą definicją, podsumowaną poniżej:

      Co to jest aplikacja?Wniosek to ustny lub pisemny wniosek o przedłużenie kredytu obciążającego nieruchomość mieszkalną 1-4 rodzinną. Wyklucz ze sprawozdawczości wszelkie obciążenia komercyjne / biznesowe / inwestycyjne. Uwzględnij zapytania lub prośby o wstępną kwalifikację, które skutkują odmową kredytu.

      Jaka data wniosku ma być używana do zgłaszania?

      • Data na pierwszym 1003 roku z podpisem pożyczkobiorcy
      • Data ustnego wniosku o przedłużenie kredytu, z uwzględnieniem początkowego 1003W przypadku zapytań i wniosków o wstępną kwalifikację, w przypadku odrzucenia, należy użyć daty odmowy WniosekKiedy przepisy i oczekiwania dotyczące zgodności są tak zróżnicowane (a także różne wśród organów regulacyjnych), skuteczne i konsekwentne zarządzanie staje się coraz trudniejszym wyzwaniem dla pożyczkodawców. Chociaż amerykańskiemu Departamentowi Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) i Radzie Gubernatorów Rezerwy Federalnej (FRB) zajęło ponad 20 lat połączenie RESPA i TILA, ostatecznie pozostawili niedokończoną pracę i przekazali ją CFPB. CFPB zajęło ponad dwa lata, zanim wydano ostateczną zasadę, a wdrożenie tego maratonu zależy od nas jako pożyczkodawców. Pomimo tych wyzwań zegar tyka i naprawdę mamy jeszcze tylko kilka miesięcy, aby dowiedzieć się, jak to wszystko się połączy.

        Aby to zrobić dobrze, musimy mieć pewność, że nasze zasady dotyczące każdego z przepisów określają definicję używanej aplikacji. Musimy upewnić się, że te zasady są wzmacniane za pomocą automatyzacji i rozwiązań technologicznych wbudowanych w codzienne procedury, aby były konsekwentnie stosowane. Musimy skutecznie szkolić naszych pracowników i upewnić się, że istnieją metody, które pomogą im zachować to, czego się nauczyli. Musimy monitorować i śledzić rozbieżności i usterki oraz znaleźć sposoby podjęcia działań naprawczych i naprawienia tych błędów. Musimy kontynuować współpracę z naszymi organami regulacyjnymi, aby zapewnić, że nasze interpretacje i wdrażanie są zgodne z ich oczekiwaniami dotyczącymi zgodności.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy