Czym jest krótka wyprzedaż?

17 lutego 2021
Category: Możesz Mieć

Kiedy nadszedł kryzys kredytów hipotecznych, drastycznie wzrosły nieudane płatności miesięczne i niespłacane kredyty hipoteczne, zmuszając wielu właścicieli domów do szukania wyjścia, mając nadzieję na uniknięcie po drodze przejęcia. Jednym z takich sposobów jest „ krótka sprzedaż .

Czym właściwie jest krótka wyprzedaż? Cóż, w skrócie , jest to starannie uzgodniona sprzedaż nieruchomości za kwotę niższą od salda kredytu hipotecznego, wykonywana jako środek zarówno dla właściciela domu, jak i kredytodawcy hipotecznego, aby zasadniczo zmniejszyć ich straty, jeśli tradycyjna sprzedaż nie jest możliwa.

Mówiąc prościej, jeśli kwota Twojego kredytu hipotecznego przekracza aktualną wartość nieruchomości, możesz zostać kandydatem na krótką sprzedaż, jeśli chcesz opuścić dom.

Krótka sprzedaż staje się coraz bardziej powszechna

  • Wielu nabywców domów kupowało nieruchomości na szczycie rynku
  • Zerowe finansowanie i kredyty hipoteczne tylko z odsetkami
  • Więc kiedy ceny domów gwałtownie spadły
  • Wielu z tych właścicieli domów miało podwodne kredyty hipoteczne, na które nie było ich stać

Chociaż zwykle nie jest to powszechna praktyka, popularność krótkiej sprzedaży wzrosła w wyniku ostatniego spowolnienia mieszkaniowego, który był idealną burzą zawyżonych wartości domu i egzotycznego finansowania, z których to drugie miało na celu uczynienie domu przystępnym w tamtym czasie. .

Zwykle krótka sprzedaż jest zarezerwowana dla skrajnych przypadków, gdy bank lub pożyczkodawca zdecyduje, że w ich najlepszym interesie jest poniesienie wczesnej straty zamiast prowadzenia kosztownego postępowania egzekucyjnego. Tak, egzekucje z nieruchomości również kosztują banki i kredytodawców hipotecznych.

Jeśli przegapiłeś kilka spłat kredytu hipotecznego i niedawno otrzymałeś NOD lub zawiadomienie o niewypłacalności, być może szukasz alternatyw dla wykluczenia. Nawet jeśli nadal dokonujesz płatności na czas, możesz chcieć sprzedać i iść dalej z dowolnego powodu.

Ale jeśli Twoje obecne saldo kredytu hipotecznego jest większe niż wartość Twojej nieruchomości (zwanej hipoteką podwodną) i nie masz możliwości spłacenia pełnej spłaty kredytu hipotecznego, możesz mieć kilka miejsc, w których można zrezygnować z przejęcia.

Powodem, dla którego egzekucje nie stanowiły problemu w poprzednich latach, była aprecjacja cen mieszkań i bardziej ostrożne opcje finansowania. Nawet jeśli właściciele domów zalegają z płatnościami, ich domy często byłyby warte więcej niż to, za co je kupili.

Tak więc standardowa sprzedaż byłaby możliwa, ponieważ ci pożyczkobiorcy mieli kapitał w swoich domach poza saldem niespłaconych kredytów hipotecznych.

Kiedy ceny domów zaczęły poruszać się w bok lub spadać, niektórzy właściciele domów nie mieli tyle szczęścia. Dotyczyło to zwłaszcza kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty z ujemną amortyzacją lub nawet kredyty o wysokiej wartości kredytu, którzy mieli saldo hipoteczne przekraczające wartość ich domu.

Nawet ci, którzy odłożyli 20% i dokonali wszystkich płatności na czas, mogli po prostu kupić dom w dokładnie niewłaściwym czasie, a mianowicie na wysokości rynku, który ostatecznie zepchnął ich dom pod wodę.

Spójrzmy na przykład, w którym krótka sprzedaż nie jest konieczna:

Cena zakupu w 2003 r .: 500 000 USD

Istniejące saldo kredytu hipotecznego: 490 000 USD

Wartość nieruchomości w 2012 r .: 600 000 USD

W powyższej sytuacji, mimo że saldo niespłaconego kredytu hipotecznego jest tuż poniżej pierwotnej ceny zakupu, kapitał własny domu nadal wynosi 110 000 USD, więc krótka sprzedaż nie jest konieczna, ponieważ właściciel mógłby sprzedać dom i pokryć koszt kredytu hipotecznego oraz koszty zamknięcia z dużą ilością wolnego miejsca.

Właściciel domu w tym przykładzie mógł wycofać gotówkę lub otworzyć linię kredytową pod zastaw domu po wzroście cen domów, ale ponieważ nie wykorzystał w pełni swojego kapitału, nadal ma chwilę wytchnienia, aby uniknąć krótkiej sprzedaży, jeśli tak się stanie. nie mogą kontynuować dokonywania płatności.

Jeśli weźmiemy pod uwagę, że agenci aukcji biorą 3% ceny sprzedaży i przekazują kolejne 3% agentowi kupującego, to dodajemy kolejne 2% opłat transakcyjnych, czyli tylko 48 000 USD. Sprzedawca domu nadal może odejść z około 62 000 dolarów.

Oto przykład, kiedy krótka sprzedaż może mieć sens:

Wartość nieruchomości w 2006 r .: 650 000 USD

Istniejące saldo kredytu hipotecznego: 675 000 USD

Wartość nieruchomości w 2012 r .: 655 000 USD

W tym przykładzie, mimo że wartość domu wzrosła nieco w ciągu sześciu lat, pożyczkobiorca dokonywał co miesiąc minimalnych płatności w wysokości 1% za pośrednictwem opcji, w ten sposób nakładając dodatkowe odsetki oprócz istniejącego salda pożyczki.

Rezultatem jest saldo kredytu hipotecznego większe niż bieżąca wartość domu, co sprawia, że ​​sytuacja jest idealna do krótkiej sprzedaży, jeśli pożyczkobiorca ma poważne opóźnienia w płatnościach lub po prostu chce odejść.

Oczywiście nawet ci, którzy co miesiąc spłacali w pełni zamortyzowany kredyt hipoteczny, znaleźli się do góry nogami ze względu na gwałtowny spadek cen mieszkań w ciągu ostatnich kilku lat. Było to głównie spowodowane zerowym spadkiem kredytów hipotecznych, które były popularne w szczytowym okresie boomu mieszkaniowego.

Najwyraźniej była to śmiertelna kombinacja nawet dla najbardziej odpowiedzialnych właścicieli domów, co wyjaśnia, dlaczego krótka sprzedaż i przejęcie nieruchomości stały się tak powszechne.

Należy pamiętać, że nawet ci z pewnym kapitałem mogą nie być w stanie sprzedać swoich domów z powodu związanych z tym kosztów transakcji.

Jak zilustrowano powyżej, jeśli korzystasz z usług agenta nieruchomości, patrzysz na 5-6% ceny zakupu. Uwzględnij podatki transferowe i inne koszty zamknięcia, a być może będziesz musiał dążyć do krótkiej sprzedaży, nawet jeśli kwota zadłużenia jest niższa niż wartość domu.

Krótka sprzedaż jest skomplikowana i czasochłonna

  • Krótka sprzedaż może zająć bardzo dużo czasu
  • I może być pełen papierkowej roboty po drodze
  • Zgoda pożyczkodawcy nie jest gwarancją
  • Nadal musisz znaleźć kupca na nieruchomość

Czy więc krótka sprzedaż jest odpowiedzią? Zanim pomyślisz, że masz magiczną kulę, pomyśl jeszcze raz. Krótka sprzedaż jest skomplikowana, podobnie jak proces wykluczenia, i wymaga zgody pożyczkodawcy.

Zajmują dużo czasu i pracy, a także współpracy wielu zainteresowanych stron, w tym banku lub pożyczkodawcy, osoby obsługującej pożyczkę, inwestora kredytu, kupującego dom, pośredników w obrocie nieruchomościami i Ciebie.

Jeśli przegapiłeś kilka spłat kredytu hipotecznego i grozi Ci wykluczenie, bank lub pożyczkodawca nie zaoferuje automatycznie krótkiej sprzedaży. Musisz udowodnić, że twoja sytuacja zasługuje na krótką sprzedaż, która zazwyczaj obejmuje dostarczenie dokumentacji, która udowadnia, że ​​naprawdę jesteś w poważnych tarapatach (nie zespół) bez innych realnych opcji.

Nawet jeśli twoja sytuacja pasuje, bank lub pożyczkodawca musi nadal zdecydować, czy twoja konkretna sytuacja jest dla nich finansowa. Nie oferują tej opcji z dobroci serca. Więc może to być walka i zająć dużo czasu, aby zatwierdzić krótką sprzedaż.

A jako chory właściciel domu nadal będziesz musiał znaleźć potencjalnego nabywcę domu. Jak zapewne już wiesz, sprzedaż domu wymaga czasu, nawet jeśli jest to nieruchomość na krótką sprzedaż. W rzeczywistości może to zająć nawet więcej czasu niż tradycyjna sprzedaż, ponieważ zarówno bank, jak i kupujący muszą uzgodnić cenę sprzedaży.

Spowoduje to również, że proces zakupu domu stanie się bardziej uciążliwy i może prowadzić do wielu skutków ubocznych, jeśli nabywca domu po raz pierwszy zostanie wystraszony lub zniecierpliwiony.

Dodajmy do tego skomplikowany proces oceny porównywalnej sprzedaży w okolicy oraz fakt, że pożyczkodawca musi zdecydować, czy cena jest odpowiednia, a szybko zorientujesz się, że sytuacja może trochę potrwać.

Krótka sprzedaż to ostatnia deska ratunku

  • Jak wykluczenie, tracisz dom
  • Dlatego krótką sprzedaż należy traktować jako ostateczność
  • Po wyczerpaniu wszystkich innych możliwości utrzymania domu
  • Zakładając, że chcesz zachować swoją własność

Ostatecznie krótka sprzedaż ma swoje plusy i minusy, jak wszystko inne.

Chociaż krótka sprzedaż może być błogosławieństwem dla niektórych właścicieli domów, ponieważ mogą nie wyrządzić tak dużych szkód kredytowych, jak wykluczenie (zakładając, że zrobisz to dobrze), nadal powinny być traktowane jako poważna i ostateczna opcja przed wykluczeniem.

W końcu czy naprawdę chcesz stracić dom i mieć w przyszłości trudności z zakupem kolejnego? Jasne, krótka sprzedaż spowoduje krótszy okres oczekiwania na ponowne kupno domu, ale mimo to trzeba czekać.

Freddie Mac i Fannie Mae wymagają co najmniej dwuletniego oczekiwania, prawdopodobnie czterech lat bez okoliczności łagodzących, w porównaniu do trzech lub siedmiu lat w przypadku wykluczenia.

Kolejnym plusem krótkiej sprzedaży jest to, że możesz uniknąć orzeczenia w sprawie braków, w którym pożyczkodawca może przyjść po ciebie z powodu niedoboru między ceną sprzedaży a saldem pożyczki. Jednak konsekwencje podatkowe mogą się nadal utrzymywać.

Istnieją inne opcje ograniczania strat, które zatrzymują przejęcie pożyczki, takie jak krótkie refinansowanie lub program modyfikacji pożyczki, a jeśli porozmawiasz z bankiem lub pożyczkodawcą obsługującym twoją pożyczkę, prawdopodobnie wskażą oni najpierw inne alternatywy.

Ostatecznie banki i kredytodawcy hipoteczni chcą zmniejszyć straty i przede wszystkim zrobią wszystko, co leży w ich interesie finansowym.

Jeśli więc zdecydujesz się na krótką sprzedaż, musisz przedstawić sobie mocną argumentację, w przeciwnym razie prawdopodobnie zostaniesz odrzucony. Chociaż wolumen krótkiej sprzedaży nieco wzrósł po kryzysie, nie zawsze będzie to opcja.

Upewnij się, że rozważasz wszystkie swoje alternatywy, zanim podejmiesz ogromną decyzję o sprzedaży domu.

Ci, którzy utknęli w pobliżu, są teraz w dobrej formie

  • Wielu, którzy sprzedali swoje domy krótko
  • Byłby dzisiaj w całkiem niezłym stanie
  • Czy utrzymali swoje nieruchomości podczas kryzysu
  • Dzięki znacznej aprecjacji cen mieszkań i dostępności niskich oprocentowania kredytów hipotecznych

Wielu z tych, którzy byli w stanie przetrwać kryzys mieszkaniowy i utrzymać swoje domy, jest obecnie w świetnej formie.

Znam ludzi, którzy byli pod wodą o ponad 100 000 dolarów w mrocznych czasach kilka lat temu, ale teraz przekroczyli kilkaset tysięcy dolarów od momentu zakupu nieruchomości.

Często, jeśli jesteś w stanie przeżyć zły cykl na rynku nieruchomości, możesz wyjść daleko do przodu, nawet jeśli tymczasowo masz ogromną stratę papieru na rękach.

I to jest na wynos. W rzeczywistości nie jest to strata, dopóki nie zdecydujesz się rozstać z nieruchomością za mniej niż to, za co ją kupiłeś.

Oczywiście wielu nie było stać na swoje domy lub nie chciało płacić dużych rat kredytu hipotecznego, ponieważ nie wierzyli, że ceny domów wzrosną. Z perspektywy czasu wiemy teraz, że mógł to być ogromny błąd.

Wyobraź sobie, że sprzedajesz akcje Apple’a w 2009 roku, ponieważ przestraszyłeś się, tylko po to, by zobaczyć, jak rosną dziesięciokrotnie pięć lat później.

Tę samą koncepcję można zastosować do domu, zakładając, że musisz nadal spłacać kredyt hipoteczny, aby mieszkać w nim co miesiąc. Chodzi o to, że nieruchomość nie jest inwestycją krótkoterminową, ani nie należy jej lekceważyć.

Zawsze upewnij się, że możesz sobie pozwolić na pozostanie w domu w dobrych i złych czasach, i zwracaj szczególną uwagę na rodzaj finansowania, z którego korzystasz przy zakupie nieruchomości, aby upewnić się, że możesz sobie na to pozwolić, niezależnie od tego, co się stanie.

Miejmy nadzieję, że nie znajdziesz się w sytuacji, w której musisz sprzedać swój dom krótko, ale może to być przydatne rozwiązanie dla osób, które nie mają już środków na utrzymanie swojej własności.

Kupowanie krótkiej sprzedaży z rabatem

  • Możesz potencjalnie kupić krótką wyprzedaż z dużym rabatem
  • Ale proces ten może być bardzo czasochłonny
  • I może spaść, jeśli pożyczkodawca nie zatwierdzi sprzedaży
  • Spróbuj znaleźć wstępnie zatwierdzoną krótką sprzedaż, która zakończyła się niepowodzeniem, aby zaoszczędzić czas

Jeśli jako potencjalny nabywca znajdziesz się po drugiej stronie ogrodzenia, zakup na krótką sprzedaż może być świetną okazją.

Zasadniczo otrzymujesz zniżkę na dom, na który obecnego właściciela już nie stać. I może być w idealnym stanie, w pożądanej części miasta, w przeciwieństwie do egzekucji, która może wymagać znacznej pracy.

Jednakże, jak zauważono, spodziewaj się, że proces krótkiej sprzedaży będzie dość czasochłonny i może zająć kilka miesięcy, zanim transakcja krótkiej sprzedaży zostanie zakończona.

Pamiętaj, firma udzielająca kredytów hipotecznych musi zgodzić się na krótką sprzedaż pożyczkobiorcy i ustalić akceptowalną cenę sprzedaży, a banki nie wydają się być tak zmotywowane, jak właściciele domów.

Kompromis polega na tym, że powinieneś być w stanie uzyskać cenę niższą od ceny rynkowej za dom. Podczas gdy rabaty na krótką sprzedaż będą się różnić w zależności od miasta, stanu i okresu, możesz zaoszczędzić od 5% do 20% lub więcej.

Jednym z najszybszych i najłatwiejszych sposobów kupna krótkiej sprzedaży jest złożenie oferty na nieruchomość, która ma już zgodę banku na określoną cenę sprzedaży.

Jeśli pożyczkodawca już zgodził się zaakceptować podaną cenę, sprzedaż może nastąpić dość szybko, potencjalnie równie szybko jak sprzedaż tradycyjna.

Na przykład, jeśli kupujący wycofa się po pomyślnym wynegocjowaniu krótkiej ceny sprzedaży, możesz bezzwłocznie się wprowadzić i złożyć ofertę. W takim przypadku możesz być w stanie zamknąć w ciągu zaledwie 30 dni i najlepiej zaoszczędzić kilka dużych pieniędzy.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy